國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調(diào)控：重點(diǎn)調(diào)整過剩流動(dòng)性的流向》的報(bào)告指出，國內(nèi)不斷增大的流動(dòng)性主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，為了改變這種現(xiàn)狀，建議政府大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式。與此同時(shí)，出重手調(diào)控房地產(chǎn)市場，具體措施包括大幅加大稅收幅度、出臺(tái)物業(yè)稅，同時(shí)取消預(yù)售房制度等。

　　此次出臺(tái)的國家發(fā)改委報(bào)告是目前為止關(guān)于房地產(chǎn)市場過度投資問題最嚴(yán)厲的一次判斷。此前國家發(fā)改委剛剛公布的一季度經(jīng)濟(jì)形勢報(bào)告上，也對房地產(chǎn)市場過熱表示了擔(dān)憂。宏觀調(diào)控對于房價(jià)的抑制作用未有明顯顯現(xiàn)。今年3月份的數(shù)據(jù)顯示，全國房產(chǎn)價(jià)格漲幅達(dá)到5.9％，成為一年多以來漲幅最大的一次。

　　上海東方早報(bào)記者昨天聯(lián)系到了報(bào)告執(zhí)筆人、國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣博士，他解釋說，這個(gè)報(bào)告“只是一家之言”，并不代表政策導(dǎo)向。而在報(bào)告最后，也注明了“本報(bào)告不代表所在機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，僅為課題組觀點(diǎn)”。 

　　流動(dòng)性集中在房地產(chǎn)業(yè)

　　流動(dòng)性過剩絕大部分為房地產(chǎn)吸收，而過剩資金主要是流入最發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)，這些地區(qū)過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展，制約著產(chǎn)業(yè)升級。

　　報(bào)告指出，扣除房地產(chǎn)投資資金來源的超出額，其他各行業(yè)投資加總資金來源與投資額是平衡的，即從大產(chǎn)業(yè)上講，只有房地產(chǎn)業(yè)存在投資過度問題。

　　數(shù)據(jù)顯示，2002年之前房地產(chǎn)投資資金來源小計(jì)均超出投資額20%，2003年以后超出率超過30%且逐年上升，2006年提高到38.7%，比2002年提高13.6個(gè)百分點(diǎn)。有30%以上的超額資金追逐房地產(chǎn)市場，自然導(dǎo)致房價(jià)大漲，房地產(chǎn)投資過度增長。2005年房地產(chǎn)投資資金來源合計(jì)超出額為5488.6億元，2006年上升到7497.7億元，分別占全社會(huì)投資口徑資金超出額的94.4%和92.0%，即流動(dòng)性過剩絕大部分為房地產(chǎn)吸收。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過度，所以與其高關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)必然也存在投資過度問題，這些產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵、建材及一些化工原材料產(chǎn)業(yè)，并導(dǎo)致能源產(chǎn)業(yè)的過快擴(kuò)張，這種投資結(jié)構(gòu)下的投資高增長必然是投資嚴(yán)重的非均衡擴(kuò)張、且能耗環(huán)保壓力越來越大。

　　與此同時(shí)，過剩資金主要是流入最發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)。而這些地區(qū)當(dāng)前及未來一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，它們也是最有能力搞好產(chǎn)業(yè)升級、在產(chǎn)業(yè)升級上發(fā)揮先導(dǎo)作用的區(qū)域，但遺憾的是這些地區(qū)過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展，制約著產(chǎn)業(yè)升級。 

　　放棄房地產(chǎn)支柱提法

　　大量的資金和其他資源過度地追逐房地產(chǎn)，將使制造業(yè)升級缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持。國家和地方要在發(fā)展政策上改變“房地產(chǎn)偏好”，還房地產(chǎn)業(yè)的本原，即民生性產(chǎn)業(yè)。 

　　報(bào)告指出，對投資的宏觀調(diào)控關(guān)鍵是要對房地產(chǎn)的發(fā)展政策進(jìn)行大的調(diào)整，國家和地方都要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，在發(fā)展政策上改變“房地產(chǎn)偏好”，還房地產(chǎn)業(yè)的本原，即民生性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)增長過度已經(jīng)引起民生以及環(huán)境保護(hù)等多方面的問題，嚴(yán)重影響可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，報(bào)告也指出，改變房地產(chǎn)過度依賴型的經(jīng)濟(jì)模式是避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)前提之一。過度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展不僅容易發(fā)生房地產(chǎn)泡沫、投資過熱，而且會(huì)阻礙工業(yè)化和城市化的推進(jìn)，而這兩者正是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級的核心。經(jīng)驗(yàn)表明，發(fā)達(dá)國家在其工業(yè)化的過程中都沒有把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對它的依賴性不強(qiáng)。相反，那些在工業(yè)化過程中過度發(fā)展（或過度依賴）房地產(chǎn)的國家如東南亞“四小虎”卻遭遇了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且明顯影響了長期競爭力的提高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的過度發(fā)展會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級過程：大量的資金和其他資源過度地追逐房地產(chǎn)，將使制造業(yè)升級缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持，從而使重化工業(yè)競爭力提高面臨巨大障礙。而未來十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)是創(chuàng)造重化工業(yè)的國家競爭力。過度發(fā)展房地產(chǎn)還會(huì)阻礙城市化的進(jìn)程。

　　房地產(chǎn)調(diào)控過于溫和

　　稅收政策不合理及不完善，過度地刺激了購房的投資性或投機(jī)性需求，并導(dǎo)致投機(jī)性住房需求的過度增長及房源釋放的“短路”，形成虛假的供不應(yīng)求的格局，從而不斷推高房價(jià)。

　　報(bào)告指出，盡管近幾年國家對房地產(chǎn)采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，但總體是溫和的，而且目前的房地產(chǎn)政策仍然是相當(dāng)寬松的。需要出重手加大對于房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，出臺(tái)包括取消預(yù)售，加大增稅力度，加速物業(yè)稅出臺(tái)等方式改變資金向房地產(chǎn)業(yè)流入的現(xiàn)狀。

　　報(bào)告指出，我國目前房地產(chǎn)調(diào)控措施總體偏向溫和。

　　首先，利率水平一直偏低，目前明顯低于美國（聯(lián)邦基準(zhǔn)利率為5.25%）和歐盟（3.75%），更大大地低于過去我國的長期利率水平。其次，稅收政策不合理及不完善，過度地刺激了購房的投資性或投機(jī)性需求，主要是持有環(huán)節(jié)不征稅及對投資收益征稅的稅率偏低且執(zhí)行不力（執(zhí)行不力導(dǎo)致稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁），并導(dǎo)致投機(jī)性住房需求的過度增長及房源釋放的“短路”，形成虛假的供不應(yīng)求的格局，從而不斷推高房價(jià)。再者，就是在住房銷售制度上采取期房銷售的形式，刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)。

　　因此，要有效抑制房地產(chǎn)投資過度增長，必須加大力度調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策，遏制過剩資金繼續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)集聚。

　　建議重手打壓房地產(chǎn) 

　　對“捂房不賣”的房地產(chǎn)商，可以考慮征收暴利稅或特別收益金（或提高土地增值稅稅率），還可考慮征收房地產(chǎn)商的住房空置稅。 

    報(bào)告建議，為了阻止過剩流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，政府應(yīng)該出重手調(diào)控房地產(chǎn)市場，具體措施包括大幅加大稅收幅度、出臺(tái)物業(yè)稅同時(shí)取消預(yù)售房制度等。

　　報(bào)告建議：

　　在政府住房發(fā)展政策中要明確規(guī)定不鼓勵(lì)居民擁有多套住房，對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策； 

　　盡快征收物業(yè)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）和對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。物業(yè)稅征收可考慮按面積分檔確定稅率，近階段給予人均30平方米的免稅額，人均住房30平方米至50平方米為第一檔，稅率1.5%，人均50平方米以上為第二檔，稅率可定得較高，如定在3%。房地產(chǎn)商牟取暴利的一個(gè)重要手段是“捂房不賣”，可考慮征收暴利稅或特別收益金（或提高土地增值稅稅率），還可考慮征收房地產(chǎn)商的住房空置稅；

　　提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率，由目前的20%提高到50%，同時(shí)，稅收征管部門應(yīng)強(qiáng)化執(zhí)行力，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；

　　此外，發(fā)改委還建議取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。

摘自：東方早報(bào)